Calcolo IMU 2026 Online Gratis — Simulatore Acconto e Saldo
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Aliquota IMU del tuo comune. Default: 0,76% (verifica sul sito del comune)
Come si Calcola l'IMU in Italia
L'IMU (Imposta Municipale Propria) è un tributo locale che grava sui beni immobili situati nel territorio italiano. Si applica a tutti i fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ad eccezione dell'abitazione principale (salvo categorie di lusso A/1, A/8, A/9). L'imposta è dovuta dai proprietari, usufruttuari, utilizzatori e concessionari di beni del demanio pubblico.
Il calcolo dell'IMU si basa sulla rendita catastale dell'immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per specifici coefficienti in base alla categoria catastale. L'aliquota dell'imposta varia da comune a comune, con un'aliquota base dello 0,76% che può essere modificata dalle amministrazioni locali entro limiti stabiliti dalla legge.
Formula di Calcolo IMU
IMU = Rendita Catastale × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota × (Mesi/12) × (Possesso/100)
Moltiplicatori per Categoria Catastale
| Categoria | Moltiplicatore | Descrizione |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | 160 | Abitazioni (civili, signorili, economiche, ecc.) |
| A/10 | 80 | Uffici e studi privati |
| B | 140 | Collegi, ospedali, prigioni, uffici pubblici |
| C/1 | 55 | Negozi e botteghe |
| C/2, C/6, C/7 | 160 | Magazzini, autorimesse, tettoie |
| C/3, C/4, C/5 | 140 | Laboratori, fabbricati sportivi |
| D (escluso D/5) | 65 | Opifici, alberghi, teatri, cliniche |
| D/5 | 80 | Istituti di credito, cambio, assicurazione |
Aliquote IMU 2026
| Tipologia Immobile | Aliquota Base | Range Comunale |
|---|---|---|
| Abitazione principale A/1-A/8-A/9 | 0,4% | 0,4% - 0,6% |
| Altri immobili | 0,76% | 0,76% - 1,06% |
| Immobili non locati | 0,76% | 0,76% - 1,14% |
| Terreni agricoli | 0,76% | 0,76% - 1,06% |
Esempi Pratici di Calcolo IMU
| Immobile | Rendita | Categoria | Aliquota | IMU Annua |
|---|---|---|---|---|
| Appartamento civile | € 500 | A/2 | 0,76% | € 638,40 |
| Villa signorile | € 1.200 | A/1 | 0,5% | € 1.008,00 |
| Negozio | € 800 | C/1 | 0,76% | € 351,12 |
| Ufficio | € 600 | A/10 | 0,76% | € 384,48 |
| Magazzino | € 300 | C/2 | 0,76% | € 383,04 |
Esenzioni e Riduzioni IMU
- Abitazione principale: Esente tranne categorie A/1, A/8, A/9
- Pertinenze ab. principale: Esenti fino a 1 unità per categoria C/2, C/6, C/7
- Immobili storici/artistici: Riduzione del 50% se aperti al pubblico
- Casa coniugale: Assegnata al coniuge dopo separazione, considerata principale
- Cooperative edilizie: Riduzione per soci assegnatari
- Immobili inagibili: Riduzione del 50% se certificata dall'ufficio tecnico
Scadenze e Modalità di Pagamento
L'IMU 2026 può essere pagata in due rate o in un'unica soluzione. La prima rata (acconto) deve essere versata entro il 16 giugno 2026 e corrisponde al 50% dell'importo dovuto. La seconda rata (saldo) scade il 16 dicembre 2026. Il pagamento viene effettuato attraverso modello F24, utilizzando il codice tributo 3918 per l'IMU su immobili diversi dall'abitazione principale e 3912 per le abitazioni principali di lusso.
Come Compilare il Modello F24 per l'IMU
Il pagamento dell'IMU avviene esclusivamente tramite modello F24. Che tu paghi in banca, allo sportello postale o online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate, dovrai compilare correttamente la sezione "IMU e altri tributi locali" del modulo. Sbagliare il codice tributo o il codice ente può causare ritardi nell'imputazione del pagamento, con rischio di sanzioni. Ecco tutto quello che devi sapere.
Codici Tributo IMU 2026
Ogni tipologia di immobile ha il proprio codice tributo. Usare quello sbagliato è uno degli errori più comuni: il pagamento risulta sospeso fino alla correzione tramite ravvedimento o istanza al Comune.
| Codice Tributo | Tipologia Immobile |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale di lusso (cat. A/1, A/8, A/9) |
| 3913 | Fabbricati rurali ad uso strumentale |
| 3914 | Terreni agricoli |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati (tutti gli immobili non compresi sopra) |
Dati Necessari per la Compilazione
- Codice ente/codice catastale del comune: identifica il comune dove si trova l'immobile (es. H501 per Roma, F205 per Milano). Lo trovi sul sito del comune o cercando "codice catastale + nome comune".
- Numero immobili: quanti immobili stai pagando con quel codice tributo.
- Anno di riferimento: l'anno d'imposta (es. 2026 per i versamenti del 2026).
- Importo acconto o saldo: indica se stai pagando la prima o la seconda rata, oppure il totale in un'unica soluzione.
- Rateazione: per la rata unica di giugno, barrare la casella "unica" o lasciare il campo saldo vuoto.
Dove Pagare il Modello F24
- Online: sito dell'Agenzia delle Entrate (con SPID o CIE), portale bancario o Poste Italiane online
- Sportello bancario: qualsiasi banca convenzionata, anche non la propria
- Ufficio postale: qualsiasi sportello Poste Italiane
- Intermediario abilitato: commercialista o CAF con delega
Il pagamento online è gratuito per i privati e consente di scaricare subito la ricevuta. Se hai saldo a credito IRPEF puoi compensare l'IMU dovuta direttamente nel modello F24.
Ravvedimento Operoso IMU 2026: Come Sanare il Ritardo
Se hai dimenticato di pagare l'IMU entro la scadenza, puoi sanare spontaneamente la propria posizione con il ravvedimento operoso, prima che il Comune emetta un avviso di accertamento. Minore è il ritardo, minore sarà la sanzione. Ecco le percentuali 2026:
Sanzioni per Ritardo di Pagamento
| Giorni di Ritardo | Sanzione Ridotta | Base di Calcolo |
|---|---|---|
| Da 1 a 14 giorni | 0,1% per ogni giorno | IMU dovuta |
| Da 15 a 30 giorni | 1,5% (flat) | IMU dovuta |
| Da 31 a 90 giorni | 1,67% | IMU dovuta |
| Da 91 giorni a 1 anno | 3,75% | IMU dovuta |
| Oltre 1 anno | 4,29% | IMU dovuta |
| Oltre 2 anni | 5,00% | IMU dovuta |
Formula del Ravvedimento
Totale da versare = IMU dovuta + Sanzione ridotta + Interessi legali (2,5% annuo pro rata)
Gli interessi legali si calcolano in proporzione ai giorni di ritardo sull'importo originariamente dovuto. Dal 1° gennaio 2024 il tasso di interesse legale è pari al 2,5% annuo (verifica eventuali aggiornamenti sul sito del MEF, il tasso può variare ogni anno).
Il consiglio pratico: appena ti accorgi del ritardo, paga immediatamente. Ogni giorno in più aumenta la sanzione. Il ravvedimento è possibile solo finché il Comune non ha avviato un accertamento formale notificato al contribuente.
Aliquote IMU 2025/2026 dei Principali Comuni Italiani
Ogni comune stabilisce le proprie aliquote IMU entro i limiti fissati dalla legge (da 0,76% fino a 1,06% per gli immobili ordinari; 1,14% per quelli non locati). La tabella seguente riporta le aliquote ordinarie indicative dei principali capoluoghi italiani, basate sulle delibere comunali più recenti disponibili al momento della pubblicazione.
| Comune | Aliquota ordinaria | Abitaz. lusso (A/1-A/8-A/9) | Note |
|---|---|---|---|
| Roma | 1,06% | 0,50% | Delibera Comune di Roma |
| Milano | 1,06% | 0,60% | Delibera Comune di Milano |
| Napoli | 1,06% | 0,60% | — |
| Torino | 1,06% | 0,58% | — |
| Bologna | 1,06% | 0,60% | — |
| Firenze | 1,06% | 0,60% | — |
| Palermo | 0,98% | 0,50% | — |
| Genova | 1,06% | 0,60% | — |
| Bari | 1,06% | 0,50% | — |
| Catania | 1,06% | 0,60% | — |
Avviso: le aliquote riportate sono indicative e basate sulle delibere comunali più recenti disponibili. I comuni possono aggiornare le aliquote ogni anno entro il 31 dicembre. Verifica sempre l'aliquota corrente sul sito ufficiale del tuo comune o sul portale del Ministero dell'Economia e delle Finanze (mef.gov.it → Fiscalità locale).
Novità IMU 2026
Per il 2026 il quadro normativo IMU rimane sostanzialmente stabile rispetto all'anno precedente. Ecco i punti chiave da tenere a mente:
- Esenzione abitazione principale confermata: gli immobili adibiti ad abitazione principale non di lusso (tutte le categorie tranne A/1, A/8, A/9) rimangono esenti dall'IMU. Nessuna novità legislativa ha modificato questa esenzione strutturale.
- Aliquote comunali aggiornabili: i comuni hanno potuto aggiornare le proprie delibere entro il 31 dicembre 2025. Controlla il sito del tuo comune prima di calcolare l'acconto di giugno 2026.
- Scadenze confermate:
- Prima rata (acconto): 16 giugno 2026, pari al 50% dell'importo annuo
- Seconda rata (saldo): 16 dicembre 2026, conguaglio definitivo
- Pagamento in unica soluzione: è possibile versare l'intero importo annuo entro il 16 giugno 2026, senza dover aspettare il saldo di dicembre. Conveniente se conosci già l'aliquota definitiva del comune.
- Cedolare secca e IMU: la cedolare secca sui canoni concordati non elimina l'IMU, ma consente di beneficiare della riduzione del 25% sull'imposta (vedi sezione successiva). Le due agevolazioni sono cumulabili.
IMU e Casi Particolari: Riduzioni ed Esenzioni Speciali
Oltre alle esenzioni standard, la normativa IMU prevede una serie di situazioni particolari che possono ridurre sensibilmente l'imposta dovuta. Conoscere questi casi può farti risparmiare centinaia di euro all'anno.
Comodato d'Uso ai Figli o ai Genitori
Se concedi in comodato d'uso gratuito un immobile ai tuoi figli o ai tuoi genitori, hai diritto a una riduzione del 50% sulla base imponibile IMU. Condizioni da rispettare:
- Il contratto di comodato deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate (imposta di registro: €200)
- Il comodatario (chi riceve l'immobile) deve adibire l'immobile ad abitazione principale
- Il comodante (chi cede l'immobile) non deve possedere altri immobili ad uso abitativo nello stesso comune, salvo l'abitazione principale
- Il comodante deve risiedere nello stesso comune dell'immobile ceduto
Coniugi con Residenze Diverse
Dal 2022, in seguito alla sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale, i coniugi (o conviventi more uxorio) con residenze anagrafiche diverse possono entrambi beneficiare dell'esenzione IMU per abitazione principale, purché dimostrino la dimora abituale in ciascuna delle proprie abitazioni. In precedenza era esente una sola abitazione per nucleo familiare.
Immobili Locati a Canone Concordato
Se locazioni il tuo immobile con contratto a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998) e il comune ha adottato le apposite convenzioni, puoi beneficiare di una riduzione del 25% sull'IMU. La riduzione si applica sull'imposta già calcolata, non sulla base imponibile. I contratti a canone concordato sono tipicamente di durata 3+2 anni e richiedono attestazione delle associazioni di categoria.
Immobili Merce delle Imprese Costruttrici
Gli immobili costruiti o acquistati da imprese di costruzione e destinati alla vendita (cosiddetti "immobili merce") sono esenti dall'IMU, a condizione che non siano locati. L'esenzione decade nel momento in cui l'immobile viene dato in locazione, anche parziale.
Terreni Agricoli in Comuni Montani
I terreni agricoli situati in comuni classificati come montani o parzialmente montani (secondo la circolare MEF) sono esenti dall'IMU. Nei comuni parzialmente montani l'esenzione si applica solo ai terreni effettivamente situati nella parte montana. I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) godono di ulteriori agevolazioni anche nei comuni non montani.
Fabbricati Inagibili o Inabitabili
Per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati è prevista una riduzione del 50% della base imponibile IMU. L'inagibilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale tramite perizia o autocertificazione del proprietario (con dichiarazione sostitutiva). La riduzione spetta per il periodo in cui l'immobile è effettivamente inagibile.
Differenza tra IMU, TASI e TARI
Molti contribuenti confondono le diverse imposte sugli immobili. Ecco un riepilogo chiaro:
| Tributo | Cosa tassa | Stato attuale |
|---|---|---|
| IMU | Il possesso dell'immobile (patrimonio immobiliare) | In vigore. La principale imposta sugli immobili in Italia. |
| TASI | I servizi indivisibili comunali (strade, illuminazione, ecc.) | Abolita dal 1° gennaio 2020 (Legge di Bilancio 2020). Il suo gettito è confluito nell'IMU con la maggiorazione dell'aliquota massima da 1,06% a 1,14%. |
| TARI | Il servizio di raccolta e smaltimento rifiuti | In vigore. È completamente separata dall'IMU e si calcola sulla superficie dell'immobile, non sulla rendita catastale. Si paga al comune tramite bollettini o F24. |
| IUC | Sigla contenitore (IMU + TASI + TARI) | Come acronimo è superato dal 2020, quando la TASI è stata abolita. Potresti ancora trovarlo in documenti o software datati. |
In sintesi: se ricevi un avviso IMU, riguarda il possesso del tuo immobile. Se ricevi un avviso TARI, riguarda i rifiuti. Sono due tributi diversi, con scadenze diverse e modalità di calcolo separate. La TASI non esiste più: non devi cercarla né pagarla.
Domande Frequenti sull'IMU
Come si calcola l'IMU?
L'IMU si calcola moltiplicando la rendita catastale per 1,05 (rivalutazione), poi per il moltiplicatore della categoria catastale, per l'aliquota comunale, per i mesi di possesso e per la percentuale di proprietà. Formula: Rendita × 1,05 × Moltiplicatore × Aliquota × (Mesi/12) × (Possesso/100).
Dove trovo la rendita catastale?
La rendita catastale è indicata nella visura catastale dell'immobile, che puoi richiedere online sul sito dell'Agenzia delle Entrate, presso gli sportelli catastali, o tramite un geometra/commercialista. È espressa in euro e rappresenta il reddito medio ordinario ritraibile dall'immobile.
Quando si paga l'IMU 2026?
L'IMU 2026 si paga in due rate: la prima rata (acconto) entro il 16 giugno 2026, pari al 50% dell'importo; la seconda rata (saldo) entro il 16 dicembre 2026. È possibile pagare l'intera annualità in un'unica soluzione entro giugno. Il pagamento avviene tramite modello F24.
L'abitazione principale paga l'IMU?
L'abitazione principale è generalmente esente dall'IMU, tranne per gli immobili di lusso delle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici). Per questi immobili di pregio l'IMU si paga anche se sono abitazione principale, ma con aliquota ridotta.
Quali sono i moltiplicatori IMU per categoria?
I moltiplicatori IMU sono: Categoria A (escluso A/10): 160; A/10 (uffici): 80; Categoria B: 140; C/1 (negozi): 55; C/2-C/6-C/7 (magazzini): 160; C/3-C/4-C/5 (laboratori): 140; Categoria D (escluso D/5): 65; D/5 (istituti credito): 80.
Come si calcola l'aliquota IMU comunale?
L'aliquota IMU varia da comune a comune. L'aliquota base è 0,76%, ma i comuni possono aumentarla fino a 1,06% (o 1,14% per immobili non locati). Per abitazioni principali di lusso l'aliquota va da 0,4% a 0,6%. Verifica l'aliquota del tuo comune sul sito ufficiale o tramite commercialista.
Le pertinenze pagano l'IMU?
Le pertinenze dell'abitazione principale (garage, cantine, soffitte) sono esenti dall'IMU se classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nel limite massimo di una unità per categoria. Se eccedono questo limite o hanno altre categorie, pagano l'IMU con aliquota ridotta se prevista dal comune.
Cosa succede se non pago l'IMU?
Il mancato pagamento dell'IMU comporta sanzioni del 30% dell'importo dovuto più interessi legali. I comuni inviano avviso di accertamento entro 5 anni dalla scadenza. È possibile sanare con ravvedimento operoso: 0,1% per ogni giorno di ritardo (max 15 giorni), poi percentuali crescenti fino al 3,75% oltre 2 anni.
L'IMU è detraibile dalle tasse?
L'IMU non è detraibile né deducibile per i privati cittadini. Per immobili strumentali all'attività d'impresa o professionale, può essere deducibile secondo le normative fiscali specifiche. Le imprese possono dedurre l'IMU degli immobili strumentali all'attività produttiva dal reddito imponibile.
Come verifico se ho pagato l'IMU?
Puoi verificare i pagamenti IMU: consultando le ricevute dei modelli F24 pagati, accedendo al cassetto fiscale dell'Agenzia delle Entrate, contattando l'ufficio tributi del comune, o tramite commercialista. Conserva sempre le ricevute di pagamento come prova dell'avvenuto versamento.
Gli immobili in costruzione pagano l'IMU?
Gli immobili in corso di costruzione non ancora abitabili sono esenti dall'IMU. L'imposta si applica dal 1° gennaio successivo alla data di ultimazione dei lavori (pratica di fine lavori al comune) o dalla data di effettiva utilizzazione se antecedente. Durante la costruzione si paga solo sull'area edificabile.